Comparador de Crédito Habitação

Um comparador de crédito habitação mostra quanto pagarias de prestação pelo mesmo empréstimo em cada banco. A diferença vem do spread — a margem que cada banco soma à Euribor. Com os spreads de tabela publicados nos preçários, a distância entre o banco mais barato e o mais caro chega facilmente a várias dezenas de euros por mês, todos os meses, durante todo o contrato.

Porque é que a mesma casa tem prestações tão diferentes

O preço de um crédito habitação a taxa variável é, na prática, a soma de duas peças: a Euribor (igual para toda a gente) e o spread (a margem comercial de cada banco). A Euribor não se negoceia; o spread sim — e é aqui que os bancos competem. Entre o spread mais baixo e o mais alto do mercado há facilmente algumas décimas de ponto percentual, e cada décima pesa todos os meses, durante décadas.

É por isso que comparar bancos antes de assinar (ou de transferir) é das decisões financeiras com melhor relação esforço/retorno que existe: o "trabalho" é pedir propostas, e a diferença fica contigo o resto do contrato.

Spread, Euribor, TAN e TAEG — o que estás realmente a comparar

• Euribor — o indexante. Nos contratos a taxa variável em Portugal usa-se sobretudo a 6 ou a 12 meses; a prestação é revista quando o indexante é atualizado.
• Spread — a margem do banco, fixada no contrato. É o número que vês nos preçários e o que este comparador usa.
• TAN — Euribor + spread. É a taxa de juro que gera a prestação.
• TAEG — a TAN mais os custos obrigatórios (seguros, comissões, impostos). É o melhor número para comparar propostas concretas, porque apanha os custos que o spread esconde.

Este comparador ordena os bancos pela prestação calculada com a TAN (Euribor + spread de tabela). Quando tiveres propostas reais em mãos, compara-as pela TAEG e pelo MTIC (montante total imputado ao consumidor) — dois créditos com a mesma prestação podem ter custos totais bem diferentes. Para explorares a tua prestação em detalhe, com plano de amortização, usa o simulador de prestação; para saberes quanto podes pedir ao banco, começa por este simulador.

Bonificações: o desconto que tem contrapartidas

O spread "bonificado" dos preçários pressupõe que contratas produtos do banco: domiciliar o ordenado, seguro de vida e multirriscos do banco, às vezes cartão de crédito com utilização mínima. O desconto no spread é real, mas os produtos têm custo — em particular o seguro de vida, que num banco pode custar bastante mais do que numa seguradora independente.

A conta certa faz-se ao ano: (poupança na prestacão com o spread bonificado) menos (custo extra dos produtos exigidos). Há casos em que a bonificação compensa claramente; noutros, um seguro contratado fora, mais barato, vale mais do que a décima de spread. O interrutor "com/sem bonificações" do comparador existe exatamente para veres os dois cenários.

Como funciona este comparador (e os seus limites)

Os spreads apresentados vêm de fontes públicas — preçários e fichas de informação normalizada (FINE) publicados pelos próprios bancos — e cada banco mostra a data da última revisão e o link para a fonte. A Euribor é atualizada automaticamente.

Os limites, com toda a transparência: o spread que um banco te oferece depende do teu perfil (rendimentos, entrada, avaliação do imóvel, LTV) e pode ser melhor ou pior do que o de tabela; e a prestação aqui calculada não inclui seguros nem comissões. Trata o ranking como aquilo que é — um mapa de mercado para saberes onde vale a pena bater à porta — e não como uma proposta.

Como usar bem o resultado

1. Vê os dois cenários — com e sem bonificações — e repara como o ranking muda.
2. Escolhe 2 a 3 bancos do topo e pede propostas reais (ou pede a um intermediário de crédito registado que o faça por ti, de uma vez só).
3. Compara as propostas pela TAEG e pelo MTIC, não apenas pelo spread.
4. Reavalia de tempos a tempos — os bancos mudam as campanhas ao longo do ano, e transferir o crédito é possível e frequentemente compensa.