Simulador gratuito
Simulador de Crédito Habitação: prestação e plano de amortização
Calcula a prestação mensal, total de juros e plano de amortização do teu crédito habitação. Pede propostas a vários bancos.
Montante do empréstimo
Prazo
Taxa de juro (TAN)
Comissões iniciais
Comissão de abertura, processamento, etc.
Seguro anual
Seguro de vida e/ou multirriscos
Prestação mensal média
898,09€
Total juros
123 312 €
Custo total
123 312 €
MTIC
323 312 €
TAEG
3.5%
Evolução do capital em dívida
Simulação indicativa e não vinculativa. Consulte propostas de vários bancos. Não constitui aconselhamento financeiro.
Como interpretar os resultados
A prestação mensal é calculada pelo método de amortização francês — o usado pelos bancos em Portugal — com base no montante, no prazo e na TAN. No início do contrato, a maior parte da prestação paga juros; com o tempo, a fatia de capital amortizado vai crescendo. É isso que o plano de amortização mostra, ano a ano.
A TAN é só a taxa de juro. A TAEG acrescenta comissões e seguros, e por isso é a taxa certa para comparar propostas de bancos diferentes. O MTIC é o número mais honesto de todos: quanto vais pagar, ao todo, do primeiro ao último mês. Dois créditos com a mesma prestação podem ter MTIC muito diferentes.
O que faz variar a prestação
Três variáveis mandam em tudo: montante, prazo e taxa. Mais prazo baixa a prestação mas aumenta — e muito — o total de juros. Na taxa variável, a TAN é a Euribor (3, 6 ou 12 meses) mais o spread do banco: quando a Euribor sobe, a prestação sobe na revisão seguinte. Na taxa fixa pagas a previsibilidade com uma TAN inicial mais alta; a mista fixa os primeiros anos e liberta depois.
Aos juros somam-se ainda os seguros de vida e multirriscos e as comissões — é por isso que este simulador os deixa incluir no cálculo, para veres o custo total e não apenas a prestação.
Exemplos práticos
| Montante | Prazo | TAN | Prestação | Total de juros |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 30 anos | 3,0% | 843 €/mês | ≈ 103.600 € |
| 200.000 € | 25 anos | 3,0% | 948 €/mês | ≈ 84.500 € |
| 200.000 € | 30 anos | 4,0% | 955 €/mês | ≈ 143.700 € |
Duas lições saltam da tabela: encurtar o prazo de 30 para 25 anos custa mais 105 € por mês, mas poupa cerca de 19.000 € em juros. E um único ponto percentual na taxa, no mesmo prazo, custa mais 112 € por mês e cerca de 40.000 € em juros ao longo do contrato — é aqui que negociar condições faz diferença a sério.
Valores calculados apenas com a TAN, sem seguros nem comissões. No simulador acima podes incluir ambos e ver a TAEG e o MTIC.
Perguntas frequentes
Como é calculada a prestação do crédito habitação?
A partir do montante do empréstimo, do prazo e da taxa de juro (TAN), usando o método de amortização francês, com prestações constantes ao longo do contrato.
O que é a TAEG e o MTIC?
A TAEG reflete o custo total anual do crédito (juros, comissões e seguros). O MTIC é o montante total imputado ao consumidor ao longo de todo o contrato. Ao comparar propostas de bancos, compara sempre a TAEG e o MTIC — não apenas o spread.
Qual a diferença entre taxa fixa, variável e mista?
Na taxa variável, a TAN resulta da Euribor (3, 6 ou 12 meses) mais o spread do banco, e a prestação é revista a cada refixação. Na taxa fixa, a prestação mantém-se igual até ao fim do contrato. Na mista, há um período inicial fixo seguido de taxa variável.
O que acontece à prestação quando a Euribor sobe?
Num crédito a taxa variável, a prestação é recalculada na data de revisão com a nova Euribor. Como referência: num empréstimo de 200.000 € a 30 anos, cada ponto percentual de subida na taxa aumenta a prestação em cerca de 110 € por mês.
Vale a pena amortizar antecipadamente?
Amortizar reduz os juros futuros e pode encurtar o prazo. O simulador mostra o impacto no total de juros — confirma sempre as comissões de amortização aplicáveis.
Posso financiar 100% do valor da casa?
Em regra, os bancos financiam até 90% do valor de avaliação ou de compra (o menor dos dois). Jovens até 35 anos podem aceder à garantia pública do Estado, que permite financiar até 100% na compra da primeira habitação, dentro dos limites do regime e sujeito a aprovação do banco.
Que documentos preciso para pedir um crédito habitação?
Tipicamente: documento de identificação, últimas declarações de IRS e notas de liquidação, recibos de vencimento recentes, extratos bancários e o mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal.
Como escolher o melhor crédito habitação?
Pede propostas a vários bancos e compara a TAEG, o MTIC, os seguros exigidos e as comissões — incluindo as de amortização antecipada. Um spread baixo com seguros caros pode sair mais caro do que um spread médio com condições limpas.