Quanto posso pedir de Crédito Habitação?

Como é que o banco decide quanto te empresta

Quando pedes crédito habitação, o banco olha essencialmente para três coisas:

1. Taxa de esforço (DSTI) — que percentagem do teu rendimento líquido mensal fica comprometida com prestações de créditos. É o fator central deste simulador.
2. Rácio de financiamento (LTV) — os bancos financiam, em regra, até 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação, na habitação própria permanente. Os outros 10% (ou mais) são a tua entrada.
3. Prazo e idade — o prazo máximo depende da tua idade no fim do contrato; mais novo = prazos mais longos possíveis.

A taxa de esforço: o número que manda

A recomendação prudencial em Portugal é que o total das prestações não ultrapasse 45% do rendimento líquido (limite do Banco de Portugal, reduzido de 50% a partir de 1 de agosto de 2026) — e esse é o teto, não o alvo. O intervalo saudável é outro:

• Até ~35% — zona confortável: sobra margem para viver, poupar e absorver subidas de taxas.
• 35% a 45% — zona de atenção: possível, mas qualquer imprevisto (ou subida da Euribor) aperta.
• Acima de 45% — zona de risco: a generalidade dos bancos recusa, e com razão.

O simulador mostra-te os dois cenários (ideal a 35% e limite a 45%) para veres a diferença entre "o máximo que o banco dá" e "o máximo que faz sentido para ti". Não é o mesmo número — e confundi-los é a origem de muitos anos de aperto.

A entrada é só o início: conta com os custos

Além dos 10%+ de entrada, comprar casa traz custos que muita gente descobre tarde:

• IMT — o imposto sobre a transmissão, que cresce com o valor do imóvel (há isenções e reduções, nomeadamente para jovens na primeira habitação — confirma as regras do ano em vigor);
• Imposto do Selo — sobre a compra e sobre o crédito;
• Escritura, registos e avaliação — centenas a poucos milhares de euros;
• Comissões bancárias de abertura e afins.

Na prática, guarda uma folga adicional de vários por cento do valor do imóvel para estes custos. O guia completo do crédito habitação detalha cada um.

Como aumentar (com juízo) o valor que podes pedir

• Liquida ou reduz outros créditos antes — o crédito do carro e os cartões contam para a taxa de esforço e roubam capacidade diretamente.
• Segundo titular — somar rendimentos dilui a taxa de esforço.
• Prazo mais longo — baixa a prestação (e sobe o montante possível), mas atenção: pagas juros durante mais anos; o custo total sobe. Vê o impacto real na prestação e no plano de amortização.
• Garantia pública para jovens — se tens até 35 anos, pode permitir financiamento acima dos 90% na primeira casa, dentro de limites e condições próprias; confirma a elegibilidade no banco.

Erros comuns a evitar

1. Ir ao limite da taxa de esforço — o banco aprovar não significa que aguentes: simula a prestação com a taxa de juro 2-3 pontos acima antes de assinar.
2. Esquecer os custos de TER casa — condomínio, IMI, seguros (vida + multirriscos), manutenção: a casa custa todos os meses mais do que a prestação.
3. Comprar sem fundo de emergência — casa própria + zero almofada = qualquer avaria vira crédito pessoal.
4. Não comparar propostas — pede simulações a 2-3 bancos e compara pela TAEG e pelo MTIC, nunca só pelo spread ou pela prestação. A diferença ao longo de 30 anos paga carros.