Crédito Habitação em Portugal

O crédito habitação é um empréstimo de longo prazo concedido por um banco para comprares, construíres ou fazeres obras numa habitação. O imóvel fica como garantia (hipoteca): se deixares de pagar, o banco pode executá-lo.

É, para a maioria das famílias, o maior compromisso financeiro da vida — com prazos que chegam aos 40 anos. Por isso, perceber bem as condições antes de assinar pode poupar-te dezenas de milhares de euros ao longo do contrato.

Dois limites determinam quanto consegues pedir: a taxa de esforço e o rácio de financiamento (LTV).

A taxa de esforço (rácio DSTI) é a percentagem do teu rendimento líquido mensal que vai para o pagamento de créditos. Como regra prudente, não deves ultrapassar 35%. O Banco de Portugal reduziu o limite máximo de 50% para 45%, em vigor a partir de 1 de agosto de 2026.

O LTV (loan-to-value) é a parte do valor do imóvel que o banco financia. Na compra de habitação própria permanente, os bancos financiam tipicamente até 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação — ou seja, precisas de pelo menos 10% de entrada, além dos impostos e custos da compra.

A prestação mensal é calculada a partir de três variáveis: o montante do empréstimo, o prazo e a taxa de juro (TAN). O método usado é o da amortização francesa, em que a prestação é constante ao longo do tempo (na taxa fixa) e cada pagamento inclui uma parte de juros e uma parte de capital.

No início do contrato, a maior parte da prestação são juros; com o tempo, a fatia de capital amortizado vai aumentando.

Na taxa variável, a tua taxa é a soma da Euribor (que varia ao longo do tempo) com um spread fixo definido pelo banco. A prestação sobe e desce com a Euribor.

Na taxa fixa, a taxa mantém-se igual durante um período acordado (ou todo o contrato), dando-te previsibilidade — mas costuma começar mais alta.

A taxa mista combina as duas: um período inicial de taxa fixa seguido de taxa variável. É um meio-termo cada vez mais popular.

Comprar casa tem custos iniciais que não estão na prestação e que tens de ter disponíveis à cabeça:

O processo é mais simples do que parece se o fizeres por etapas:

Amortizar antecipadamente significa pagar parte (ou a totalidade) do capital em dívida antes do prazo. Reduz os juros que pagas no futuro e pode encurtar o prazo ou baixar a prestação.

Atenção às comissões de amortização antecipada: por lei, o máximo é 0,5% sobre o capital amortizado nos créditos de taxa variável e 2% nos de taxa fixa. Mesmo assim, na maioria dos casos amortizar compensa face a deixar o dinheiro parado.