Como calcular a yield de um imóvel: da renda do anúncio ao que sobra na tua conta

"Este apartamento rende 6%." Vais ouvir esta frase em anúncios, em vídeos e em conversas de café. E na maioria das vezes ela está errada, não por má fé, mas porque quem a diz calculou mal, ou calculou só metade.

A yield (a rentabilidade anual de um imóvel arrendado) é a ferramenta mais importante de quem investe em imobiliário. Mas só serve para alguma coisa se for calculada até ao fim: da renda do anúncio até ao que sobra na tua conta depois de custos e impostos. Vamos fazer esse caminho completo, passo a passo, com um exemplo real a acompanhar. Se preferires fazer as contas com os teus próprios números à medida que lês, o simulador de rentabilidade imobiliária percorre estes mesmos passos automaticamente — da yield bruta ao cash-on-cash.

O nosso cobaia: um T2 comprado por 180.000€, arrendado por 850€/mês.

Passo 1: a yield bruta (o número dos anúncios)

A fórmula mais simples de todas:

Yield bruta = renda anual ÷ preço de compra × 100

No nosso exemplo: 850€ × 12 = 10.200€ de renda anual. A dividir por 180.000€, dá 5,7%.

Este é o número que aparece nos anúncios e nas contas rápidas. Serve para uma coisa: triagem. Comparar dois imóveis em segundos e descartar os fracos. Para decidir um investimento, não serve, porque ignora tudo o que vem a seguir.

Passo 2: o investimento real (não é o preço da casa)

Primeiro erro clássico: dividir pela etiqueta de preço. Tu não investes o preço da casa, investes o preço mais os custos de aquisição. E num imóvel para arrendamento eles pesam mais, porque não há a isenção de IMT da habitação própria: pagas IMT pelas taxas de segunda habitação (que começam em 1% logo no primeiro escalão), mais 0,8% de Imposto do Selo, escritura e registos.

No nosso T2: cerca de 3.600€ de IMT (tabela de 2026 para habitação secundária), 1.440€ de Imposto do Selo e à volta de 1.000€ de escritura e registos, num total de ~6.000€, mais 2.500€ de pintura e pequenos arranjos antes de arrendar. Investimento total: 188.500€.

Refazendo a conta: 10.200 ÷ 188.500 = 5,4%. Já caiu, e ainda nem começámos.

Passo 3: os custos anuais (a yield líquida)

Um imóvel arrendado tem despesas todos os anos, mesmo quando corre tudo bem:

→ IMI: com um VPT de 100.000€ a 0,3%, são 300€ → Condomínio: 50€/mês, 600€ → Seguro multirriscos: 150€ → Manutenção corrente: uma regra prudente é reservar o equivalente a meio a um mês de renda por ano; usemos 500€ → Vazio: o imóvel não está arrendado 100% do tempo. Entre saídas de inquilinos, obras e procura, contar com 1 mês vazio por ano é prudência básica: 850€

Total anual: cerca de 2.400€. A fórmula:

Yield líquida = (renda anual − custos anuais) ÷ investimento total × 100

(10.200 − 2.400) ÷ 188.500 = 4,1%. Os 5,7% do anúncio já perderam um quarto do brilho.

Passo 4: os impostos (o que sobra mesmo)

As rendas pagam IRS na categoria F. Antes do imposto, podes deduzir as despesas documentadas com o imóvel: IMI, condomínio, seguro, obras de conservação e manutenção. Atenção a dois detalhes que quase toda a gente erra: os juros do crédito não são dedutíveis (a lei exclui os gastos financeiros), e o "mês vazio" também não é uma despesa, é apenas renda que não recebeste.

No nosso exemplo, deduzindo 1.550€ de despesas elegíveis, a matéria coletável fica em 8.650€ (por prudência, calculamos o imposto sobre as 12 rendas do contrato; se o mês vazio se concretizar, pagarás um pouco menos). E aqui a taxa faz toda a diferença:

→ Regime geral (25%): pagas 2.163€. Sobram 7.800 − 2.163 = 5.637€ por ano. Yield líquida final: 3,0%. → Regime de renda moderada (10%): desde 2026, contratos de habitação permanente com rendas dentro dos limites moderados (na prática, até 2.300€/mês, cumprindo os requisitos legais e o registo na AT) beneficiam de uma taxa de 10%, em vigor até 2029. Pagarias 865€, sobrariam 6.935€. Yield líquida final: 3,7%.

Repara no que acabou de acontecer: o "apartamento que rende 6%" rende, na verdade, entre 3,0% e 3,7% líquidos. E a diferença entre os dois cenários fiscais, 1.300€ por ano no mesmo imóvel, mostra que conhecer os regimes (renda moderada, contratos de longa duração, que também reduzem a taxa) vale tanto como negociar bem o preço.

No simulador podes trocar a taxa de IRS — 25% do regime geral, 15% e 5% dos contratos de longa duração, ou 10% da renda moderada — e ver o efeito na yield líquida ao instante.

Passo 5: e se comprares com crédito? (cash-on-cash)

Com financiamento, a métrica muda de nome e de natureza:

Cash-on-cash = (renda anual − custos − prestações do crédito) ÷ capital próprio investido × 100

Exemplo simplificado: crédito de 126.000€ (70%), prestação à volta de 590€/mês (7.080€/ano), assumindo uma TAN ilustrativa de ~3,9% a 30 anos. Capital próprio: 54.000€ de entrada + 8.500€ de custos = 62.500€. No cenário fiscal dos 10%: 6.935 − 7.080 = cerca de zero.

Isto merece ser dito com honestidade: às taxas de juro atuais, um imóvel alavancado a 70% tende a não gerar cash-flow positivo. O retorno existe, mas vem por outras vias: parte da prestação está a amortizar capital (o inquilino está, na prática, a pagar-te a casa) e há a eventual valorização do imóvel. Só que valorização é expectativa, não é rendimento garantido. Quem compra a contar com ela para "dar as contas certas" não está a investir, está a torcer.

Passo 6: comparar com as alternativas

3,7% líquidos é bom ou mau? Depende do termo de comparação. Um bom depósito a prazo rende hoje cerca de 2,2% líquidos, sem trabalho, sem inquilinos e com liquidez. O imobiliário paga mais cerca de ponto e meio, mais a possibilidade de valorização, em troca de: capital concentrado num único ativo, iliquidez (vender demora meses), risco de inquilino, obras inesperadas e trabalho de gestão.

Não há resposta universal. Há a tua conta, feita até ao fim.

Os 5 erros que destroem o cálculo

1. Usar a yield bruta do anúncio para decidir. É marketing, não é análise.
2. Esquecer o IMT e os custos de aquisição no denominador.
3. Assumir 12 rendas por ano, todos os anos. O vazio existe e a prudência manda orçamentá-lo.
4. Ignorar os impostos ou assumir a taxa errada, quando a diferença entre 25% e 10% muda por completo o resultado.
5. Contar com a valorização para compor a yield. Se vier, é bónus. Se o negócio só funciona com ela, não funciona.

Guarda a hierarquia: yield bruta para triar, yield líquida para analisar, yield líquida depois de impostos para decidir, e cash-on-cash se houver crédito. Quem faz as quatro contas compra com os olhos abertos. Quem fica pela primeira compra o número do anúncio.

As quatro contas deste artigo estão reunidas no simulador de rentabilidade imobiliária: mete o preço, a renda, os custos e a tua taxa de IRS — e, se comprares com crédito, a entrada, a TAN e o prazo — para veres a yield bruta, a líquida depois de impostos e o cash-on-cash do teu caso, com o IMT de 2026 já calculado.

Fontes: PwC, Guia Fiscal 2026 (IRS) · Doutor Finanças, Medidas fiscais para a habitação (DL 97/2026) · Montepio, Rendas no IRS em 2026 · Doutor Finanças, IMT 2026

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⚠️ Este artigo é informativo e usa valores ilustrativos e arredondados, refletindo o enquadramento fiscal conhecido em 2026. O IMT depende do escalão e da finalidade, o IMI da taxa do teu município, e os regimes de IRS sobre rendas têm requisitos próprios que devem ser confirmados caso a caso. Não constitui aconselhamento financeiro ou fiscal personalizado. Confirma sempre os valores no Portal das Finanças ou junto de um contabilista certificado antes de decidir.