Imobiliário
Arrendar casa rende 6%? A verdade dos números
Resposta rápida
O yield de 6% é bruto, antes de custos. Em Portugal, 46% dos proprietários não têm lucro efetivo após despesas reais. O rendimento líquido fica entre 3–4% após deduzir condomínio, IMI, manutenção, vacância e impostos.
O número que toda a gente cita — e o que ele esconde
Há uma frase que ouço com frequência: "Comprei um apartamento para arrendar, rende 6%."
E há um problema nessa frase: esse "6%" é o yield bruto. Antes de impostos, antes do condomínio, antes das obras, antes dos meses sem inquilino. É como dizer que o teu salário bruto é o que tens na mão.
Segundo dados do idealista de julho de 2026, a rentabilidade bruta do arrendamento em Portugal era de 6,2% no segundo trimestre de 2026. É um número real. O problema é o que vem a seguir — ou melhor, o que não vem nessa conta.
Este artigo não te vai dizer para comprares nem para não comprares. Vai mostrar-te os números completos para que possas decidir com os olhos abertos.
Yield bruto vs. yield líquido: o exemplo que muda tudo
O cálculo do yield bruto é simples: divides a renda anual pelo preço de compra do imóvel e multiplicas por 100.
Vejamos um exemplo concreto:
- Imóvel: €250.000
- Renda mensal: €1.300 (€15.600/ano)
- Yield bruto: 6,24%
Até aqui, está tudo bem. Mas agora vem o que ninguém costuma dizer em voz alta.
O que falta nessa conta
| Custo | Valor anual estimado |
|---|---|
| IMI | €300–€500 |
| Condomínio | €552–€2.400 (€46–€200/mês) |
| Manutenção e conservação | €1.000–€2.000+ |
| Vacância (10–15% da renda anual) | €1.560–€2.340 |
| IRS categoria F (25% sobre rendimento bruto) | ~€3.900 |
| Total de custos estimados | €7.312–€11.140+ |
Num cenário médio, estamos a falar de €8.000 a €9.000/ano em custos sobre um rendimento bruto de €15.600. O que sobra está longe dos 6%.
Não é teoria: segundo análise da DECO citada pelo Jornal de Negócios, 46% dos proprietários que arrendam não têm lucro efetivo após as despesas reais. Só 54% ficam positivos.
Os custos que ninguém menciona na brochura
IMI — o imposto anual que não desaparece
O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é cobrado todos os anos sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. A taxa varia por município — entre 0,3% e 0,8% — e o resultado prático para um apartamento típico ronda os €300 a €500/ano. A boa notícia: é 100% dedutível em IRS categoria F.
Condomínio — a tua responsabilidade, não do inquilino
Se tens um apartamento, tens condomínio. Pode ir de €46 a mais de €200/mês, dependendo do edifício. E atenção: é uma despesa do proprietário, não do inquilino, salvo acordo expresso em contrário. Também é dedutível.
Manutenção — és tu o responsável por tudo
Por lei (NRAU), és responsável pelas obras de conservação do imóvel — infiltrações, sistema elétrico, canalização, etc. Estima €1.000 a €2.000/ano como valor realista para um imóvel em estado razoável. Pior estado, mais obras. Tudo dedutível, incluindo obras feitas nos 24 meses antes de arrendar.
Vacância — os meses que não existem no papel
Entre inquilinos, há sempre um período sem renda. Uma estimativa prudente é 10 a 15% da renda anual como "perda" por vacância. No nosso exemplo de €1.300/mês, estamos a falar de €1.560 a €2.340/ano que simplesmente não entram.
Comissão de agência — opcional, mas cara
Se usares uma imobiliária para encontrar inquilino, paga 1 a 2 meses de renda (€1.300–€2.600 no nosso exemplo). 49% dos proprietários arrendam diretamente e evitam este custo — mas não todos têm essa capacidade ou disponibilidade.
Seguros — um deductível, outro não
- Seguro de incêndio: obrigatório em propriedade horizontal, dedutível.
- Seguro multirriscos: facultativo e não é dedutível em IRS categoria F.
- Seguro de rendas: protege-te contra incumprimento do inquilino e é dedutível.
Fiscalidade: o que o Estado leva antes de tu contares o lucro
O rendimento do arrendamento em Portugal é tributado como categoria F do IRS, e há dois cenários principais:
Taxa padrão: 25% sobre o rendimento bruto (antes de despesas). No nosso exemplo, €15.600 × 25% = €3.900 para o Estado, logo à partida.
Taxa reduzida: 10% se a renda mensal for ≤ €2.300, o contrato for de mínimo 3 anos, e a renda estiver pelo menos 20% abaixo da mediana do concelho (programa de arrendamento acessível). Neste caso, a diferença é substancial — vale a pena simular.
Sobre as deduções, o guia de IRS e fiscalidade tem mais detalhe, mas o essencial para categoria F é:
Dedutíveis (100%): IMI, condomínio, obras de manutenção, seguros de incêndio e de rendas, certificado energético, comissões imobiliárias.
Não dedutíveis: Juros do crédito habitação (mesmo que tenhas hipoteca sobre o imóvel), depreciação do imóvel, seguro multirriscos.
Guarda todas as faturas nominativas — a AT fiscaliza e sem documentação não há dedução.
E mais uma coisa prática: tens direito a atualizar a renda anualmente. Em 2026, o coeficiente de atualização foi de 2,24%, o que significa que uma renda de €1.000 passou para €1.022,40. É o teu direito — mas tens de comunicar por escrito ao inquilino com a antecedência devida.
Os riscos que fazem algumas pessoas não dormir bem
Liquidez — não é como tirar dinheiro do banco
Um imóvel não se vende em dois dias. Vender pode levar meses ou anos, dependendo do mercado local. Se precisares do dinheiro rapidamente — emergência pessoal, oportunidade de negócio — estás encostado à parede. Isso não acontece com um depósito a prazo ou Certificado de Aforro, nem com uma carteira de ETFs que podes liquidar em segundos.
Incumprimento — o inquilino que não paga
É o pesadelo de qualquer senhorio. Um processo de despejo em Portugal é lento e desgastante — o governo sinalizou medidas para agilizar em 2026, mas a realidade operacional ainda está longe de ser rápida. Enquanto o processo corre, recebes zero. O seguro de rendas pode mitigar, mas não elimina o problema.
Vacância e depreciação do imóvel
Preços em Lisboa e Porto estão em máximos históricos. Uma rentabilidade bruta de apenas 4,6% em Lisboa (dados idealista, Q3 2025) deixa muito pouca margem depois de custos. O risco não é só não ganhar — é também comprares no topo e veres o imóvel valer menos daqui a alguns anos se o mercado corrigir.
Risco regulatório — as regras podem mudar
O NRAU protege os inquilinos. E os governos mudam impostos, criam programas, alteram tetos de renda. O que é verdade hoje pode não ser amanhã. Não há garantias neste mercado — como aliás em nenhum outro.
Quando é que comprar para arrendar faz sentido?
Há situações em que o investimento imobiliário continua a fazer sentido — e outras em que claramente não faz.
Faz mais sentido quando:
- Tens capital próprio sem necessidade de crédito (os juros não são dedutíveis e corroem a margem brutalmente — sobre este ponto, o guia de crédito habitação explica como funciona o financiamento)
- O imóvel está bem localizado numa cidade ou zona com procura real e constante
- Compraste a bom preço, não no máximo de mercado
- Aceitas um yield líquido de 3–4% a longo prazo e encaras isto como diversificação, não como fonte de rendimento rápido
Faz menos sentido quando:
- Precisas de crédito habitação para financiar a compra
- Estás a olhar para imóveis em Lisboa ou Porto com preços no topo histórico
- Procuras rentabilidade rápida ou elevada com pouco esforço
- Não tens reserva financeira para cobrir 3 a 6 meses sem renda
Alternativas a ponderar: depósitos a prazo e Certificados de Aforro (garantidos até €100k), ou ETFs diversificados para quem quer mais potencial de retorno e aceita mais volatilidade. Cada opção tem o seu perfil de risco e liquidez.
Se ainda queres avançar: cinco passos concretos
- Faz as contas com um imóvel específico — preço real, renda de mercado local, taxa de IMI do município. Não uses médias nacionais; usa os teus números.
- Fala com um contabilista antes de comprar. As deduções fiscais dependem da tua situação pessoal e há nuances que podem mudar bastante o resultado final.
- Simula o pior cenário: e se o inquilino não pagar 3 meses? Consegues cobrir a prestação do crédito (se houver), IMI e condomínio sem entrar em dificuldade?
- Lê o NRAU e o contrato antes de assinar — tens direitos, mas também tens obrigações. O artigo sobre o que o senhorio não pode fazer é um bom ponto de partida.
- Pondera o seguro de rendas — especialmente se não tens almofada financeira para aguentar meses de incumprimento.
Este artigo é informação educativa sobre o funcionamento do mercado de arrendamento em Portugal — não é aconselhamento financeiro personalizado nem recomendação de investimento. Os valores e taxas referidos baseiam-se em fontes verificáveis disponíveis à data de publicação, mas mudam; confirma os dados atuais antes de tomares qualquer decisão. A tua situação específica — localização, capacidade financeira, perfil de risco — é única. Antes de investires dezenas de milhares de euros, considera consultar um contabilista, advogado ou consultor financeiro independente registado.
Perguntas frequentes
Que custos são dedutíveis em IRS categoria F?
São dedutíveis: IMI, condomínio, obras de manutenção e conservação, seguros de incêndio e de rendas, certificado energético e comissões imobiliárias. Não são dedutíveis: juros da hipoteca, depreciação do imóvel e seguro multirriscos. Todas as despesas devem ter fatura nominativa.
É verdade que a maioria dos senhorios não ganha dinheiro?
Sim, segundo análise da DECO citada no artigo, 46% dos proprietários que arrendam não têm lucro efetivo após as despesas reais. Isso inclui condomínio, IMI, manutenção, períodos sem inquilino e impostos.
Comprar para arrendar com crédito habitação vale a pena?
Vale menos. Os juros do crédito habitação não são dedutíveis em IRS categoria F, o que reduz significativamente a margem de rentabilidade. Vale mais a pena se tiveres capital próprio e uma localização de grande procura.
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