Os impostos da tua casa: comprar, ter e vender sem apanhar sustos

Comprar casa é, para a maioria das pessoas, o maior negócio de uma vida. E mesmo assim, a parte fiscal costuma ser a que menos se estuda. Olhamos para o preço, para a prestação, para o spread… e esquecemos que a casa tem três encontros marcados com as Finanças.

Um quando a compras. Outro todos os anos, enquanto és dono. E o último quando a vendes.

Cada um tem a sua fatura. A boa notícia é que todos são previsíveis se os conheceres com antecedência. O problema é só quando aparecem de surpresa. 👇

🏠 Quando compras: IMT e Imposto do Selo

No dia em que assinas a escritura, há dois impostos que tens de ter pagos antes. Sem os comprovativos, a escritura não acontece.

IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)

É o mais pesado. Incide sobre o valor mais alto entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) da casa. As taxas são progressivas e vão de 2% a 8%, conforme o escalão de preço.

Para habitação própria e permanente, em 2026 ficas isento de IMT até 106.346€. A partir daí, pagas só sobre o que ultrapassa esse valor, à taxa do escalão. Se a casa for para segunda habitação, arrendamento ou investimento, não tens a isenção do primeiro escalão e as taxas tendem a ser mais altas. Terrenos e imóveis não habitacionais seguem uma taxa única de 6,5%.

Imposto do Selo

Este é simples e não perdoa: 0,8% sobre o valor da compra. Sem escalões, sem isenção geral. Numa casa de 200.000€, são 1.600€.

E se pedires crédito habitação, há ainda Imposto do Selo sobre o empréstimo (cerca de 0,6% do montante, para prazos de 5 anos ou mais). É um custo que muita gente esquece na conta inicial.

Um exemplo concreto 🧾

Casa de 200.000€ para habitação própria e permanente:

→ IMT: cerca de 3.500€ → Imposto do Selo da compra: 1.600€ → Total antes da escritura: à volta de 5.100€

(São valores aproximados. Confirma sempre no simulador da Autoridade Tributária ou no Portal das Finanças, porque o IMT depende do escalão exato.)

E se tens até 35 anos? 🎯

O chamado IMT Jovem pode mudar tudo. Quem compra a primeira habitação própria e permanente até aos 35 anos fica isento de IMT, Imposto do Selo da compra e emolumentos para imóveis até 330.539€ (em 2026). Entre 330.539€ e 660.982€ a isenção é parcial, pagando só sobre a diferença à taxa de 8%.

Naquele exemplo de 200.000€, um jovem elegível passa de cerca de 5.100€ em impostos para 0€. É das poupanças mais altas que existem logo à partida. As condições principais: ser a tua primeira casa para morar, e não teres sido proprietário de habitação nos últimos três anos.

📅 Enquanto tens a casa: o IMI todos os anos

Comprar paga-se uma vez. Ter casa paga-se todos os anos.

O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) incide sobre o VPT do imóvel, não sobre o preço a que compraste. A taxa é definida por cada município, dentro de limites: entre 0,3% e 0,45% para prédios urbanos (até 0,5% em casos específicos) e 0,8% para prédios rústicos. A maioria das câmaras aplica a taxa mínima de 0,3%.

O cálculo é direto: VPT × taxa do município. Uma casa com VPT de 120.000€ num concelho a 0,3% paga 360€ por ano, cerca de 30€ por mês que não vêm diluídos na prestação. Chegam de uma vez, em maio, agosto e/ou novembro, conforme o valor.

Detalhe importante: o IMI é pago por quem era dono a 31 de dezembro do ano anterior. Se compras casa em 2026, só começas a pagar o IMI dessa casa em 2027.

Onde podes pagar menos:

→ Isenção temporária de 3 anos para habitação própria e permanente com VPT até 125.000€, desde que o rendimento bruto do agregado não ultrapasse 153.300€. Tens de a pedir. → Isenção permanente para famílias de baixos rendimentos, dentro dos limites de rendimento e património da lei. → IMI Familiar: um desconto por filhos (entre 30€ e 140€), se o teu município o tiver aprovado. Nesse caso, é automático.

E o AIMI?

O Adicional ao IMI só te toca se a soma do VPT do teu património urbano habitacional passar os 600.000€ (ou 1.200.000€ para casais com tributação conjunta). Para a esmagadora maioria das pessoas, o AIMI é zero. Acima desse valor, as taxas vão de 0,7% a 1,5% sobre o excedente.

💸 Quando vendes: as mais-valias (o capítulo que apanha mais pessoas desprevenidas)

Aqui está a parte onde se perde, ou se poupa, mais dinheiro. E onde mais mitos circulam.

Quando vendes um imóvel por mais do que ele te custou, esse lucro chama-se mais-valia e entra no teu IRS. Mas atenção a uma coisa que quase todos confundem: só 50% desse ganho é tributado, e essa metade soma-se aos teus outros rendimentos, sendo taxada à tua taxa marginal de IRS (entre 13,25% e 48%, conforme o teu escalão).

Ou seja, não, não pagas "sempre 28%". Esse é um dos mitos mais repetidos. Para residentes, o regime é o englobamento de metade do ganho à tua taxa.

Como se calcula a mais-valia:

Valor de venda − (valor de compra × coeficiente de desvalorização da moeda) − encargos de compra e venda − obras dos últimos 12 anos.

Aquele coeficiente atualiza o valor a que compraste, tendo em conta a inflação acumulada. Quanto mais antigo for o imóvel, mais ele reduz a tua mais-valia. É publicado todos os anos por portaria.

Despesas que abatem ao ganho (e que tens de saber guardar):

→ IMT, Imposto do Selo, escritura e registo que pagaste na compra → Comissão da imobiliária na venda → Certificado energético → Obras de valorização feitas nos últimos 12 anos, com fatura em teu nome

Esta última é onde se perde dinheiro por descuido. Obras pagas em dinheiro, sem fatura, ou fora do prazo dos 12 anos, simplesmente não contam.

Um exemplo para veres a lógica:

Compraste em 2010 por 150.000€ e vendes em 2026 por 280.000€.

→ Valor de compra atualizado pelo coeficiente: 150.000€ × 1,26 ≈ 189.000€ → Encargos da compra (IMT, selo, escritura): 8.500€ → Comissão da imobiliária (3%): 8.400€ → Mais-valia: 280.000 − 189.000 − 8.500 − 8.400 = 74.100€

Tributável: 50% = 37.050€, que entram no teu IRS à tua taxa. (O coeficiente é aproximado. Confirma o da portaria do ano da venda.)

As isenções que valem ouro

Aqui é onde planear antes faz toda a diferença.

1. Vendes a casa onde moras e compras outra para morar 🏡

É a isenção mais usada. Se vendes a tua habitação própria e permanente e reinvestes o valor de realização (a venda menos o crédito que ainda tinhas por pagar) noutra habitação própria, ficas isento da mais-valia.

As regras: a casa vendida tem de ter sido a tua morada durante pelo menos 12 meses antes da venda. O reinvestimento pode ser feito nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à venda. Se reinvestires só uma parte, a isenção é proporcional.

Cuidado com o detalhe que tira a isenção a tanta gente: tens de assinalar a intenção de reinvestir no Anexo G, no ano da venda. Esqueces-te disso e perdes o benefício, mesmo que depois reinvistas.

2. Tens 65 anos ou mais, ou estás reformado 👵

Aqui há uma via que passa muito despercebida. Em vez de comprar outra casa, podes aplicar o valor da venda da tua habitação própria e permanente num PPR, seguro do ramo vida ou fundo de pensões, no prazo de 6 meses, e ficar isento da mais-valia. Para quem quer vender e libertar capital sem comprar de novo, pode poupar bastante.

3. Compraste o imóvel antes de 1 de janeiro de 1989

Mais-valias de imóveis adquiridos antes dessa data não são tributadas, ao abrigo do regime transitório. Mesmo assim, tens de declarar a venda, no Anexo G1.

4. Novidade de 2026: reinvestir em arrendamento acessível

Até agora, quem vendia uma segunda casa ou um imóvel herdado pagava quase sempre imposto, porque a isenção por reinvestimento só servia para habitação própria. Em 2026, passou a ser possível afastar a tributação se reinvestires o valor da venda na compra de imóveis destinados a arrendamento habitacional com renda moderada (até 2.300€/mês), mantendo-os arrendados durante o período exigido, num prazo de 5 anos. Os detalhes têm pormenores que importa confirmar caso a caso, mas abre uma porta nova para quem vende imóveis que não eram a sua morada.

Como e quando declarar

A venda vai no Anexo G (mais-valias tributáveis) ou no Anexo G1 (isentas, como as de imóveis pré-1989), dentro da declaração de IRS Modelo 3. Quem vendeu num ano declara no ano seguinte, entre 1 de abril e 30 de junho.

Os tropeções que custam milhares de euros repetem-se sempre: obras sem fatura, esquecer de assinalar o reinvestimento, confundir "valor da venda" com "lucro", ou achar que a casa de férias conta como habitação própria. Não conta.

🧠 A lição

A fiscalidade da casa não se resolve no dia da escritura nem na véspera de vender. Resolve-se com antecedência.

Comprar, ter e vender são três momentos diferentes, com três impostos diferentes, e em todos eles a conta é a mesma: previsível se a fizeres antes, e um murro no estômago se a descobrires depois. Guarda as faturas das obras. Conhece os prazos do reinvestimento. E, antes de aceitares uma proposta de venda, faz as contas às mais-valias. Não depois.

A casa é, quase sempre, o teu maior ativo. Vale a pena tratar a parte fiscal com o mesmo cuidado com que escolheste as paredes.

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⚠️ Este artigo é informativo e reflete as regras conhecidas para 2026. Não substitui aconselhamento fiscal personalizado nem dispensa a consulta do Portal das Finanças ou de um contabilista certificado. Os escalões, coeficientes e limites são atualizados periodicamente, por isso confirma sempre os valores em vigor antes de decidir.