Comprar casa: os 7 passos que ninguém explica bem

Comprar casa é provavelmente a decisão financeira mais cara que vais tomar na vida. E o problema não é a decisão em si, é que ninguém explica bem como o processo funciona na prática. Há prazos sobrepostos, documentos que demoras dias a reunir, impostos que aparecem do nada e cláusulas contratuais que podem custar-te o sinal se não leres com atenção.

Este guia é a versão honesta do processo real, na ordem certa, com os custos a descoberto.

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Por que é que a ordem importa tanto

A maioria das pessoas começa pelo sítio errado: vai ver casas antes de saber quanto pode gastar. Ou assina um CPCV antes de ter o crédito aprovado. Ou paga a avaliação bancária sem perceber que o banco pode avaliar o imóvel abaixo do preço combinado, e aí fica preso.

Conhecer a sequência certa protege-te de perder dinheiro desnecessariamente. Vamos a isso.

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Os 7 passos, na ordem certa

1. Reserva do imóvel (opcional, mas útil)

Antes de qualquer papel oficial, podes fazer uma reserva informal com o vendedor: um sinal pequeno para retirar a casa do mercado enquanto tratas do crédito e analisas a documentação. Tem baixo valor jurídico, mas ganha-te tempo e evita que apareça outro comprador enquanto estás a correr atrás dos papéis.

Não confundas com o CPCV: são coisas diferentes.

2. Pré-aprovação do crédito habitação

Este é o passo que muita gente salta, e não devia. Antes de te apaixonares por uma casa, vai ao banco perceber quanto te emprestam e em que condições.

Com a pré-aprovação sabes o teu limite real de financiamento, a taxa de juro indicativa e a prestação mensal esperada. Dá-te poder de negociação e evita surpresas depois de já teres assinado um CPCV.

Os bancos financiam, regra geral, até 90% do valor do imóvel (ou da avaliação, se for inferior). Ou seja, precisas de ter pelo menos 10% de entrada própria, mais os custos de compra. A exceção é a garantia pública do Estado para jovens até 35 anos, que permite chegar aos 100% do financiamento, com condições próprias. Podes fazer as contas no simulador de quanto podes pedir e no comparador de crédito habitação, e tens mais detalhe no guia completo do crédito habitação.

3. Análise dos documentos do imóvel

Antes de assinar qualquer coisa, pede ao vendedor (ou ao agente imobiliário) os documentos do imóvel e verifica-os com atenção:

• Certidão permanente do Registo Predial — mostra o histórico do imóvel e se há dívidas, hipotecas ou encargos
• Caderneta predial — informação fiscal do imóvel (Autoridade Tributária)
• Certificado energético — obrigatório por lei; tens direito a receber cópia no CPCV
• Licença de utilização — importante verificar, embora desde o Decreto-Lei n.º 10/2024 já não seja exigida na escritura
• Comprovativo de pagamento de IMI e condomínio — confirma que não há dívidas que passem para ti

Há um checklist detalhado de documentos para comprar casa que podes usar como referência fase a fase.

4. Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)

Este é o documento que vos vincula legalmente a ambos. Aqui entras a sério no negócio.

O sinal pago no CPCV é tipicamente 10% a 20% do valor de venda, entregue no momento da assinatura. As regras de incumprimento são simples mas importantes:

• Se o vendedor falhar: devolve-te o sinal em dobro
• Se tu falhares: perdes o sinal

Numa casa de 250.000€, um sinal de 10% são 25.000€. Não é dinheiro de que se possa descuidar.

O CPCV não é obrigatório por lei, mas é altamente recomendado. E o que nele está escrito importa muito, voltamos a isso já a seguir.

5. Avaliação bancária do imóvel

Depois do CPCV (ou em paralelo), o banco envia um avaliador independente ao imóvel para confirmar o seu valor. Este custo, tipicamente entre 200€ e 400€, é suportado por ti.

O risco aqui: se a avaliação do banco for inferior ao preço que combinaste com o vendedor, o banco só financia com base nesse valor mais baixo. Podes ter de arranjar mais capital próprio ou renegociar o preço.

6. FINE e os 7 dias de reflexão obrigatórios

Após a aprovação definitiva do crédito, o banco entrega-te a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), um documento padronizado com todos os detalhes do empréstimo: montante, taxa de juro, TAEG (custo total anual do crédito, em percentagem), MTIC, prazo, comissões e seguros associados.

Aqui entram duas regras legais que muita gente desconhece (Decreto-Lei n.º 74-A/2017): a proposta tem uma validade mínima de 30 dias, durante os quais o banco não pode alterar as condições; e existe um período mínimo de reflexão de 7 dias, durante o qual o contrato não pode ser celebrado. Não podes acelerar este prazo. Planeia o teu calendário com isto em mente, e usa esses dias para comparar propostas a sério.

7. Escritura pública e registo

O dia da escritura é o dia em que, oficialmente, a casa passa a ser tua. Assinas perante notário ou num balcão Casa Pronta, o crédito é desembolsado e o imóvel é transferido. O comprovativo de liquidação do IMT e do Imposto do Selo tem de estar pago e apresentado neste ato.

Mas há um passo que muita gente esquece: o registo na Conservatória do Registo Predial. Sem registo, não és proprietário legal perante terceiros. O notário ou advogado normalmente trata disso, mas confirma sempre.

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Os documentos que o banco vai pedir

Reúne isto antes de sequer ir falar com o banco, demora mais do que parece:

• Cartão de cidadão em vigor
• Última declaração de IRS com nota de liquidação
• Extratos de conta dos últimos 3 meses
• Mapa de responsabilidades de crédito (pedido ao Banco de Portugal — mostra todos os créditos que tens ativos)
• 3 últimos recibos de vencimento + declaração de vínculo laboral (trabalhadores por conta de outrem)
• Certidões de não dívida às Finanças e à Segurança Social

Se és trabalhador independente ou profissional liberal: recibos ou faturas dos últimos 6 meses e, possivelmente, declarações de IRS dos últimos 2 anos.

Atenção: as regras da taxa de esforço mudam a 1 de agosto de 2026

A taxa de esforço (o rácio DSTI, a percentagem do teu rendimento líquido que vai para prestações de todos os teus créditos, não só o da casa) é um dos critérios decisivos na aprovação.

O Banco de Portugal reviu a sua Recomendação Macroprudencial: o limite máximo desce de 50% para 45% nos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026. A margem de exceções que os bancos podem usar acima desse limite também encolhe, de 15% para 10% do crédito concedido por instituição em cada semestre.

Na prática: um agregado com 2.000€ de rendimento mensal líquido que antes podia suportar uma prestação de 1.000€ passa a ter o limite nos 900€. Mudam também as maturidades máximas, que passam a ser duas: 40 anos para mutuários até aos 35 anos e 35 anos acima dessa idade.

Nota importante: o cálculo do banco é feito com um choque na taxa de juro (simula subidas), por isso o valor que te sai é mais conservador do que a conta simples. E, independentemente do limite legal, uma taxa de esforço acima dos 30-35% é desconfortável de viver no dia a dia.

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Custos reais: o que pagas além do preço da casa

Esta é a parte que mais apanha as pessoas de surpresa. Conta com 5 a 8% do valor de compra em custos adicionais, dependendo sobretudo do IMT.

Custo	Estimativa
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões)	0–8% do preço (varia conforme valor, finalidade e isenções)
Imposto do Selo sobre a aquisição	0,8% do valor da escritura
Imposto do Selo sobre o crédito	0,6% do valor do empréstimo (prazos ≥ 5 anos)
Avaliação bancária	200–400€
Escritura e registo	700–1.200€ (varia com o local e o valor)

Numa casa de 300.000€ para habitação própria e permanente, sem isenções, estamos a falar de qualquer coisa como 15.000€ a 20.000€ em custos, fora a entrada.

Nota sobre a comissão de mediação: os 3% a 5% cobrados pela agência imobiliária são, em Portugal, pagos pelo vendedor, salvo acordo expresso em contrário. Não os incluas no teu orçamento de comprador, mas confirma sempre o que está escrito no contrato de mediação.

Atenção especial ao IMT: para não residentes em Portugal, aplica-se uma taxa fixa de 7,5% na compra de habitação (com algumas exceções, nomeadamente se transferires a residência fiscal ou afetares o imóvel a arrendamento habitacional). Para residentes em habitação própria e permanente, as taxas são escalonadas e calculadas pelo método das parcelas a abater, não por uma percentagem fixa.

Isenção para jovens até 35 anos: se tens até 35 anos (inclusive) e é a tua primeira habitação própria e permanente, ficas isento de IMT e Imposto do Selo sobre a aquisição em imóveis até 330.539€ (limite de 2026). Entre esse valor e 660.982€, pagas IMT apenas sobre o excedente, à taxa de 8%. E há um extra pouco conhecido: também ficas isento dos emolumentos de registo da aquisição e da hipoteca. Atenção que basta teres sido proprietário de um imóvel habitacional nos últimos três anos (mesmo uma quota-parte recebida por doação ou herança já partilhada) para perderes o benefício.

Depois da escritura, passa a ser tua também a responsabilidade do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), um imposto anual que varia conforme o município (0,3% a 0,45% nos prédios urbanos) e o valor patrimonial do imóvel.

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As armadilhas no CPCV que ninguém te avisa

O CPCV é um contrato como outro qualquer, e as letras pequenas importam.

Cláusula de cedência de posição: se o contrato permite que qualquer das partes ceda a sua posição a terceiros livremente, o IMT pode incidir antes da escritura, sobre o valor total do negócio prometido. Esta é uma situação real e atual. Verifica antes de assinar.

Condição suspensiva de crédito: o CPCV deve incluir explicitamente que a conclusão da venda está dependente da aprovação do crédito habitação. Se não tiver essa cláusula e o banco recusar, podes perder o sinal mesmo sem ter culpa.

Cláusula de avaliação: se o banco avaliar o imóvel abaixo do preço prometido, precisas de ter no contrato o direito de te desvincular sem perder o sinal. Sem essa proteção, ficas preso.

Prazo máximo para a escritura: define um prazo razoável, tipicamente 60 a 90 dias. Períodos muito largos expõem-te a alterações de taxas de juro ou de legislação fiscal — e, neste momento, a mudanças nas próprias regras de concessão de crédito.

O conselho mais prático que te posso dar: antes de assinar o CPCV, paga 200€ a 500€ a um advogado ou notário para rever o contrato. É de longe o melhor dinheiro que podes gastar neste processo.

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O que muda depois da escritura

A partir da escritura, o imóvel é teu, com tudo o que isso implica:

• O IMI passa a ser tua responsabilidade: paga o imposto de cada ano quem for proprietário a 31 de dezembro desse ano, sendo a cobrança feita no ano seguinte (em maio, ou em prestações se o valor o justificar)
• As prestações de crédito, comissões e seguros associados ao empréstimo entram em vigor — nada disto deve ser surpresa se leste bem a FINE
• Se venderes nos primeiros anos, pode haver implicações fiscais significativas sobre as mais-valias (com regras próprias de reinvestimento na habitação própria e permanente) — consulta um contabilista ou fiscalista antes de tomar essa decisão

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O próximo passo concreto

Se ainda não compraste casa, o primeiro passo não é procurar imóveis, é ir ao banco pedir uma pré-aprovação de crédito. Saber exatamente quanto podes gastar poupa-te tempo, protege-te emocionalmente e dá-te poder de negociação real. E se estás perto de avançar, vale a pena saber que as regras apertam a 1 de agosto.

Se já encontraste a casa, não assines nada antes de teres os documentos do imóvel em mão e, de preferência, um advogado a rever o CPCV. O sinal é dinheiro a sério.

E se quiseres perceber melhor o lado do crédito (taxas, spreads, seguros, amortizações), tens o guia completo de crédito habitação e o simulador da prestação disponíveis.

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Este artigo é informativo e educativo. Não constitui aconselhamento jurídico, financeiro ou fiscal individual. Impostos, taxas e regras mudam — confirma sempre a tua situação específica com o teu banco, um advogado e a Autoridade Tributária antes de tomar qualquer decisão.