Documentos para comprar casa: o checklist que evita os sustos (fase a fase)

Comprar casa é assinar uma pilha de papéis, mas os problemas nunca vêm dos papéis que assinas. Vêm dos que não pediste. A hipoteca por cancelar que ninguém mencionou, a dívida ao condomínio que ficou para o novo dono, a "pequena ampliação" que afinal não está legalizada.

A boa notícia: quase todos esses sustos são evitáveis com uma lista de documentos e o cuidado de os pedir na altura certa, que é antes de assinar o CPCV e entregar o sinal, não na véspera da escritura. Este é o checklist completo, organizado pelas três fases da compra.

Fase 1: antes do CPCV (os documentos do imóvel)

Este é o momento crítico. Depois de assinares o contrato-promessa e entregares o sinal (tipicamente 10% a 20% do preço), a tua margem para recuar desaparece. Por isso, exige ao vendedor estes documentos antes de assinar seja o que for:

→ Certidão Permanente do Registo Predial. O documento mais importante de todos. Emitida pela Conservatória (cerca de 15€ online, validade de 6 meses), mostra quem é mesmo o dono e, sobretudo, os ónus: hipotecas, penhoras, usufrutos, arrestos. Se há um problema jurídico com a casa, é aqui que ele aparece.

→ Caderneta Predial. O "bilhete de identidade fiscal" do imóvel, gratuita no Portal das Finanças (validade de 1 ano). Contém as áreas, a composição e o Valor Patrimonial Tributário (VPT), a base do IMI e, em certos casos, do IMT. Dica de ouro: compara a caderneta com a certidão. Divergências de áreas, titulares ou descrição são um sinal de alerta para esclarecer antes de avançar.

→ Licença de Utilização. Emitida pela Câmara Municipal, confirma que o imóvel pode ser usado para habitação. É obrigatória para prédios urbanos (excetuam-se, por exemplo, imóveis anteriores a 1951). Sem ela, a escritura pode simplesmente não acontecer.

→ Certificado Energético. Obrigatório desde o momento do anúncio. Além de exigido na escritura, diz-te quanto vais gastar em climatização.

→ Declaração de encargos do condomínio. Desde 2022, o vendedor de uma fração é obrigado a apresentar uma declaração do administrador com as dívidas da fração ao condomínio. Lê-a com atenção: dívidas não declaradas eram, durante anos, uma das heranças envenenadas mais comuns na compra de apartamentos. E pede também as atas das últimas assembleias, não são obrigatórias, mas revelam obras aprovadas (e ainda não pagas) que vais herdar.

→ Ficha Técnica da Habitação. Obrigatória para imóveis licenciados a partir de 31 de março de 2004. Descreve as características técnicas e os materiais da construção.

→ Casos especiais: se o imóvel vem de herança, confirma a habilitação de herdeiros e que todos os herdeiros estão de acordo com a venda. Se está arrendado, atenção ao direito de preferência do inquilino.

Fase 2: o crédito (os teus documentos)

Se vais pedir financiamento, o banco quer conhecer-te ao detalhe. A lista varia ligeiramente de banco para banco, mas prepara:

→ Cartão de Cidadão (ou passaporte/título de residência) e NIF → Últimos 3 recibos de vencimento (por vezes 6) → Última declaração de IRS e respetiva nota de liquidação → Extratos bancários dos últimos 3 a 6 meses → Mapa de responsabilidades de crédito, o relatório do Banco de Portugal com todos os teus créditos, que podes obter gratuitamente online no site do BdP. O banco vai buscá-lo de qualquer forma; consultá-lo antes evita surpresas → Contrato de trabalho ou declaração da entidade patronal; trabalhadores independentes levam declarações trimestrais e o anexo SS → Comprovativo de morada

Dica prática: digitaliza tudo para uma pasta única logo no início do processo. Vais entregar os mesmos documentos a cada banco onde pedires proposta, e ter o dossiê pronto acelera semanas.

Fase 3: a escritura (o dia D)

No dia da escritura, além dos documentos das fases anteriores (atualizados, atenção às validades), têm de estar em cima da mesa:

→ Comprovativos de pagamento do IMT e do Imposto do Selo, ou o documento de reconhecimento da isenção, quando aplicável. Sem eles, a escritura não se realiza, e por isso devem estar pagos antes. → Distrate ou declaração de dívida do crédito do vendedor. Se a casa tem hipoteca do vendedor, é preciso o documento do banco dele com o valor em dívida, para a hipoteca ser liquidada e cancelada no ato. Comprar uma casa e deixar a hipoteca antiga registada é um clássico dos pesadelos jurídicos. → Certidão de infraestruturas, para lotes de loteamentos posteriores a fevereiro de 1992, na primeira transmissão. → Procuração com poderes específicos, se comprador ou vendedor não puderem estar presentes. → Identificação do mediador imobiliário, se houve agência no negócio.

Se optares pelo serviço Casa Pronta, boa parte desta burocracia (escritura, registos, pagamento de impostos e até o anúncio para efeitos de direito de preferência, quando aplicável) trata-se num único balcão.

O resumo de bolso

Documento	Quem trata	Onde	Validade
Certidão Permanente Predial	Vendedor (ou tu, ~15€)	Registo Predial online	6 meses
Caderneta Predial	Vendedor	Portal das Finanças (grátis)	1 ano
Licença de Utilização	Vendedor	Câmara Municipal	—
Certificado Energético	Vendedor	Perito ADENE	10 anos
Declaração do condomínio	Vendedor	Administrador	Recente
Ficha Técnica (pós-2004)	Vendedor	Câmara / construtor	—
Mapa de responsabilidades	Comprador	Banco de Portugal (grátis)	Recente
IRS, recibos, extratos	Comprador	—	Recentes
Comprovativos IMT + Selo	Comprador	Portal das Finanças	Até à escritura
Distrate da hipoteca	Vendedor	Banco do vendedor	Para o ato

A regra que resume tudo: documentos primeiro, sinal depois. Quem exige a papelada antes do CPCV compra com a certeza de que a casa é o que parece. Quem a deixa para a escritura descobre os problemas quando já não há volta, ou há, mas custa caro.

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⚠️ Este artigo é informativo e reflete os requisitos gerais conhecidos em 2026. A documentação exata pode variar consoante o imóvel, o banco, a entidade que realiza a escritura e casos especiais (heranças, arrendamentos, imóveis antigos). Não constitui aconselhamento jurídico personalizado. Em situações complexas, considera o apoio de um advogado ou solicitador.